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國企老舊住宅小區物業管理面臨的難題

發布時間:2012-09-29 09:46所屬分類:城市管理瀏覽:1加入收藏

國企老舊住宅小區大都是福利分房的結果,面臨著諸多的物業管理難題。如管理費偏低、繳費意識差、設備設施陳舊、維修資金短缺等實際困難,對物業管

  【摘要】 國企老舊住宅小區大都是福利分房的結果,面臨著諸多的物業管理難題。如管理費偏低、繳費意識差、設備設施陳舊、維修資金短缺等實際困難,對物業管理工作的開展帶來許多的管理難題。

  【關鍵詞】老舊住宅; 物業管理; 難題

  近幾年,物業管理已經成為社會管理的難點問題、群眾反映強烈的熱點問題。隨著經濟的快速發展,城市化的快速推進,居民生活水平和服務要求的不斷提高,物業管理面臨著物業管理體制不健全、成本高、收費難、物業企業經營難以維系,業主委員會作用有待進一步提高等新情況、新問題。與大部分住宅小區面臨的物業難題相比,國企老舊住宅小區面臨的難題則顯得更加突出。

  Abstract: The old state-owned residential area is the results of welfare housing, facing many property management problems. Such as low management fees, poor awareness of pay, outdated equipment and facilities, a shortage of maintenance funds and other practical difficulties, the property management work carried out a number of management challenges.

  Key words: the old house; property management; problems

  中圖分類號:F293 文獻標識碼:A 文章編號:

  難題之一:消費觀念陳舊,物業管理意識淡薄

  老住宅區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈,但在出資和繳費問題上態度消極,多數老住宅區住戶普遍緊捂錢袋,態度消極。即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。可見,老住宅區住戶普遍存在一種矛盾心態,他們既希望自己居住的小區引入規范的物業管理,又不想因此而增加家庭經濟負擔。老住宅區住戶不愿掏錢有多方面原因,但主要與住戶的經濟支付能力低有關。要在這些小區中引入和推行規范的物業管理,不得不考慮住戶的這種特有心態。因此,老舊小區的物業管理企業多數虧損,虧損的主要原因是物業管理收費和其所提供的服務不相符。這些物業公司所管轄區域內的住戶許多是以前享受福利分房的居民,長期居住在無償服務的環境中,觀念陳舊,沒有考慮到服務也是商品,物業公司提供的服務需要和所收取的費用成正比。 物業管理公司作為經營性企業,是以“取之于民,用之于民”為原則,提供“量入為出”的有償服務的。過于低廉的物業管理服務費會造成入不敷出的狀況出現。這樣,企業勢必降低物業管理成本的投入,降低服務標準,最終以犧牲所管轄區域的環境為代價。所以,老小區居民必須改變觀念,以適應新的形勢;物業公司也必須實事求是地收取管理費,保證服務的質量。

  難題之二:物業管理人員素質不高,服務意識不強

  物業管理作為勞動密集型的服務行業,最終的顧客是業主,業主的滿意才是衡量物業公司工作的最終標準,服務質量是關系到企業發展的核心問題。 這就要求物業管理從業人員更新服務觀念,寓管理于服務之中,不斷吸納高素質的優秀人才,建立系統化的人員培訓、學習、進修和深造制度,提高人員的綜合素質;另一方面要創新服務理念,優化服務質量,將管理的重點放在對硬件完善上的同時,更加注重對業主提供優質的服務, 為其提供更細致、更周到、更體貼的人性化服務。

  難題之三: 缺乏足夠的前期整治資金,導致小區設備設施老化破舊問題未能得到根本改觀,存在嚴重管理隱患。

  老舊住宅區建造年代久遠,當初并不是按照正規物業管理的要求進行規劃和建設的,基本沒有物業管理辦公用房和員工住房;沒有休閑、健身及文化活動場所;沒有綠地或綠化嚴重不足;多數小區沒有垃圾中轉站。所有這些都需要在引入規范物業管理之前先期投資修建,耗資較大。此外,由于老住宅區普遍歷時較久,各種設施、設備、管網等大多已老化破舊,亟需整修,這也需要投入大量資金。

  由于缺乏足夠資金開展先期整治,致使小區設備設施老化破舊問題未能得到根本解決,程度不同地存在管理隱患。希望企業再為小區整治補充投入大筆資金是不現實的,而且對企業也是極其不公正的。

  難題之四:業主“主體缺位”現象嚴重,造成管理溝通不暢

  由于老舊住宅小區的房屋出租率普遍較高,業主“主體缺位”現象比較嚴重。在這些老住宅區,許多業主都不在小區內生活,其中有的人購房本身就是為了出租,有的是二次置業后遷往別處居住,有些住房多年人去屋空,根本找不到業主本人,有的甚至連業主是何人都無人知曉。

  業主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區的物業管理工作。如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業主本人而難以奏效;收取管理費或因故欲與業主溝通聯系時也會因業主“主體缺位”而變得困難重重;某些特殊情況下需要組織多數業主討論決定一些事關全體業主的重要事務時,也會因業主人數達不到應有比例而以無效告罷。可見,要在老住宅區順利實施規范的物業管理,必須從實際出發研究解決這一“主體缺位”問題。

  難題之五:老舊住宅小區普遍沒設物業管理用房,不僅給日常管理帶來不便,而且增加了物業公司的成本支出。

  由于歷史原因,老住宅小區都沒有配備物業管理用房,如何解決管理用房,已成為接管老舊住宅小區物業管理公司必須面對的問題之一。 有關單位無償提供的房屋往往面積狹小,用于管理尚且不足,更無法解決員工日常生活了。因此,物業公司只能通過租賃途徑自己解決,加大成本支出已成必然。

  難題之六、老舊住宅小區的管理成本較高,物業管理收費標準普遍較低,造成物業管理企業出現程度不同的經營虧損。

  老舊住宅區比新建住宅小區的物業管理成本要高得多。一方面,老住宅區一般布局比較分散,管理公司只要接管了某一老住宅區,就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備,難以實現規模化管理。另一方面,由于各種原因,先期接管的老住宅區無論是房屋本體,還是各種設施、設備和場地,都到了“問題時段”,這就使物業管理的后續成本大大提高。

  管理費是老住宅區管理企業能夠獲得經濟收益的主要來源,在一些小區,管理費甚至成為物管企業的唯一收益來源。但是,由于種種原因,老住宅區的物業管理收費標準普遍較低,這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數物業公司效益不良,在一些項目上甚至出現虧損。

  問題之七、既無大修資金存儲,本體維修資金不足量,遇到大修或本體維修項目資金無處開支,并因此引發其他問題。

  業主認為,既然我已給你們公司繳納了本體維修金,出了問題當然應由企業出資維修,個別住戶甚至公然表示,如企業不負責維修,他們就會因此而拒絕繳納管理費。

  因此,老舊住宅小區基礎條件不一、情況復雜,物業管理必須因地制宜,區別不同情況采取相應措施。老住宅區在產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施方面差異很大,改進和引入物業管理的條件好壞不一,就應采取不同的管理方式,區別對待。如對目前條件稍差,尚不具備引入規范物業管理的老住宅區,可由社區居委出面將治安、衛生等主要服務項目外包給專業公司,社區居委會充當專業公司與老住宅區業主之間的中介,負責對專業公司的服務進行監督,并代收費用;亦可由社區居委會出面引導老住宅區居民成立業主委員會,組建樓宇管理小組,人員由業主自己推選,管理經費由小區業主自籌,實行業主直接自治管理。


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